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    受客戶的委托，“五洲半島”公司對客戶意欲開發(fā)的“花橋項目”進行了定位和開發(fā)策劃。

    “五洲半島”公司對本項目開發(fā)策劃的前提是，雙方合作約定的內(nèi)容，“五洲半島”所進行的專門《長沙市倉儲市場調(diào)查報告》和《花橋項目可行性研究報告》，以及“五洲半島”公司根據(jù)多年的專業(yè)策劃方法和本項目的實際情況。

    本報告，為“花橋項目”的定位和開發(fā)策劃提出了具體的方案，提出了項目名稱、總體定位、功能分區(qū)、各功能分區(qū)的具體規(guī)劃、配套設(shè)施與附屬項目的規(guī)劃要點、有關(guān)數(shù)據(jù)和經(jīng)濟指標(biāo)建議、項目開發(fā)與運營周期、投資開發(fā)形式和運營模式等，并且還從效益最大化和方案優(yōu)化原則出發(fā)，對該項目進行了幾種方案的備選策劃及其對比勘察策劃，以供委托單位權(quán)衡參考。

在本項目的開發(fā)策劃過程中，“五洲半島”進行了多次的專題討論和“頭腦風(fēng)暴”，提出了代表我“五洲半島”公司的見解、觀點和建議，從而形成本報告。

 

 

1、“花橋倉儲（配送）中心’’。

表明本項目投資方向、行業(yè)、功能，取項目所在地“花橋村”的通用地名“花橋”，對項目所處的交通地理位置信息易于傳達，容易推廣。但因為附近花橋村類似倉儲項目較多，使得指示性不明確，易讓人產(chǎn)生誤導(dǎo)。

2、“金橋倉儲（配送）中心”。

表明本項目位置特征，又寓意該項目為開發(fā)單位、租賃業(yè)主，帶來滾滾財源，是一個“掘金”項目。易被人喜愛、接受，讓人印象深刻。

 

特別說明：如果確有必要，對有關(guān)管理和行政部門，稱為“倉儲中心”或“貨運停車場”。本方案的名稱完全是從市場角度考慮，為了運營和招商的需要，稱為“倉儲配送中心”。

 

 

1、根據(jù)市場調(diào)查與可行性策劃，綜合研究分析，充分考慮項目用地的特性，結(jié)合國家產(chǎn)業(yè)政策及長沙市的規(guī)劃，為保證實現(xiàn)投資少、回報高、見效快、易招商，建議本項目總體定位為：長沙首座高架橋下倉儲（配送）中心。

 

2、根據(jù)我們的研究和策劃，為了使方案達到最優(yōu)化，我們在主要功能作為“倉儲配送”定位基礎(chǔ)上，考慮到效益和地塊特征，還可以輔以“農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)配送”和“畜禽批發(fā)配送”兩種補充功能。

 

3、在以上總體定位基礎(chǔ)上，我們將三大功能區(qū)，具體列表如下：

 

 

本項目總體設(shè)計必須正確合理、經(jīng)濟適用，既能減少投資成本，加快建設(shè)周期，又能為日后經(jīng)營使用創(chuàng)造條件。

（一）具體原則包括：

1、根據(jù)庫區(qū)場地條件和倉庫業(yè)務(wù)性質(zhì)、規(guī)模大小、技術(shù)設(shè)備等特點，合理地綜合的解決各建筑物和公用設(shè)施等在庫區(qū)內(nèi)的平面布置。

2、合理設(shè)置交通運輸線路及附屬工程。

3、有效利用土地面積。在投資少、收效快的情況下，為安全方便、多存儲商品和利于倉庫實現(xiàn)現(xiàn)代化、科學(xué)化管理，不斷提高本項目經(jīng)濟效益創(chuàng)造條件。

 

（二）其設(shè)計的主要內(nèi)容包括：

1、根據(jù)地形地質(zhì)情況，確定倉儲中心的庫房、貨場、農(nóng)產(chǎn)品配送中心和畜禽批發(fā)配送中心的市場設(shè)施及相應(yīng)的附屬工程的合理組合平面。

2、根據(jù)地形地質(zhì)地下水的具體情況，進行庫區(qū)平面的豎向布置。

3、根據(jù)倉庫性質(zhì)決定庫內(nèi)外的運輸系統(tǒng)。

4、制定地面及地下水的排水系統(tǒng)。

5、根據(jù)用水用電要求，合理配置水電管線系統(tǒng)。（用水均從花橋村接入，該村已經(jīng)建成了自來水系統(tǒng)）

6、合理布置消防系統(tǒng)。

7、合理設(shè)計管理及服務(wù)用房。

 

（三）本項目因在高架橋下，有其特殊情況。設(shè)計時還必須考慮：

1、車輛載重及倉庫承載量不應(yīng)危及橋梁安全，運輸車輛避免碰撞橋體和橋墩。

2、庫房建設(shè)時避免擠壓橋墩，不要頂碰橋身。

3、橋下運輸通道應(yīng)避免交叉及往返迂回現(xiàn)象。

4、考慮在東、西引橋環(huán)抱下的3000~5000㎡空地可設(shè)計為生態(tài)停車場，做到停車與綠化功能的兼顧。

5、建造時避免深挖地基，利于減少投資，建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)美觀耐用，可采用磚混結(jié)構(gòu)與輕鋼結(jié)構(gòu)相結(jié)合的形式。

6、空間規(guī)劃應(yīng)考慮招商對象、儲存商品的類別與特性以及消防安全需要，做到合理分區(qū)，布置整湊，便于管理。

 

（四）本項目道路設(shè)計與布置

道路運輸要機動靈活，適用于絕大多數(shù)貨物品種的運輸。此外，倉儲內(nèi)的道路還起到劃分功能區(qū)、排除雨水、綠化美化、消防、衛(wèi)生和安全等作用。倉儲內(nèi)道路與出入道路的連接的合理性與便利性，是道路設(shè)計的基本要求。

1、倉儲區(qū)道路與對外交通道路的關(guān)系。

外界道路與倉儲區(qū)交通的關(guān)系（見花橋倉儲項目交通示意圖）。

倉儲中心內(nèi)部的交通系統(tǒng)及貨運車輛的運轉(zhuǎn)受設(shè)施出入口連接方式的影響。確定入口位置是很關(guān)鍵的，其結(jié)果就是總平面出入口的規(guī)劃設(shè)計。為了決策和給規(guī)劃以參考，建議應(yīng)當(dāng)考慮以下因素：

（1）倉儲項目區(qū)總平面車道的數(shù)量和位置，而道路交叉口出現(xiàn)的車道非常重要。

（2）出入路線的數(shù)量。本項目實際可利用的出入路線有3條，即東引橋、西引橋和花橋村道。

（3）停車場中單向交通。（貨物高峰時的進入車流可能到下午變成了駛出車流。）

（4）充足的車道寬度和轉(zhuǎn)彎半徑。

（5）適當(dāng)?shù)能囕v占地。

（6）環(huán)境和視距的要求。

（7）車道的交通控制。

（8）步行和叉車、推車出入口。

（9）特殊車輛如大型加長加高的卡車的停放與裝卸。

（10）良好的信號和標(biāo)記及其他保證車輛安全、方便出入的設(shè)施。

2、倉儲區(qū)進入汽車的單行通道一般為3.6—4.2米（平面布置及交通流向見圖示）。

3、倉庫通道設(shè)計。

倉庫通道寬度是根據(jù)物料的周轉(zhuǎn)量，物料的外形尺寸和庫內(nèi)通許的運輸設(shè)備來確定的。物料周轉(zhuǎn)量大，收發(fā)較頻繁的倉庫，其通道應(yīng)按雙向運行的原則來確定。本項目主要用小型叉車和手推車搬運，小型叉車要求道路寬度一般為2.4—3.0米。

過道的寬度是根據(jù)物料尺寸和放進取出操作方便等原則來確定的。采用人工存取的貨架之間的過道寬度，一般為0.9—1.0米，貨堆之間的過道寬度，一般為1米左右。

 

（一）項目功能分區(qū)必須科學(xué)合理，緊貼項目實際，充分利用有限空間，盡量節(jié)省投入，利于日后管理，便于招商招租，具體說明如下：

 

 

 

（二）分區(qū)補充說明：

 

1、以上倉庫及辦公服務(wù)設(shè)施建筑的高度均以高架橋的下實際可利用高度為準(zhǔn)。

2、可根據(jù)市場對倉庫的需求，可設(shè)立雙層的與一些特殊倉庫如保鮮冷蕆的，但不宜建化學(xué)易燃易爆物品的倉庫。

 

  （三）有關(guān)表現(xiàn)圖示

1、平面功能區(qū)劃示意圖（附3張）

 

 

1、面積規(guī)模（16000㎡）

倉庫實際面積指從庫房墻內(nèi)丈量長乘寬的面積，減去立柱、隔墻，樓梯和其他障礙物占用的面積。

可用面積，庫內(nèi)可用面積減去干道、支道、墻距、樁距占用的面積。

倉儲部分共分18×60m，18×30m，15×16m三類規(guī)格的單庫面積，單個倉庫實際可用面積分別為1000㎡，500㎡，240㎡，總使用面積8000㎡左右；

農(nóng)產(chǎn)品配送部分，總面積為3000㎡左右。

畜禽批發(fā)配送部分，總面積為5000㎡左右。

 

2、庫容與儲存規(guī)模規(guī)模

單位面積×實際庫容高度，即為庫容。本項目倉儲部分實際使用面積總計約8000㎡，庫容高度取平均值約6m,總庫容約48000立方米。

存儲規(guī)模指單位面積存儲量×可利用面積。以每平方米最大載重量兩噸計算，本項目存儲規(guī)�？蛇_16000噸。

農(nóng)產(chǎn)品配送部分和畜禽批發(fā)配送部分，需要根據(jù)實際使用情況確定庫容與交易、儲存規(guī)模。

 

3、周轉(zhuǎn)率計算

單位面積在單位時間內(nèi)倉儲利用的次數(shù)。對周轉(zhuǎn)率計算需根據(jù)運營招商的業(yè)務(wù)來具體確定。

 

 

 

對于項目實操時，要考慮和處理好各種關(guān)系，主要指市規(guī)劃、城管、公安以及運管及區(qū)政府。作為政府和社會公共資源，本項目已經(jīng)由市政府發(fā)文歸到貴公司名下，貴公司作為本項目唯一合法的產(chǎn)權(quán)單位，具有對項目的經(jīng)營和管理權(quán)。

我們認(rèn)為，政府文件要求“保證其（特注：本項目及其它類似項目）良好的經(jīng)營狀況和社會形象”。因而，將本項目作為倉儲用途進行經(jīng)營和管理，也完全符合政府通知精神以及城市建設(shè)發(fā)展趨勢。我們認(rèn)為，在目前及未來五到十年內(nèi)，僅將其做停車功能進行經(jīng)營是不可能保證“良好的經(jīng)營狀況和社會形象”的，只有把其當(dāng)做倉儲（配送）功能進行對社會公開經(jīng)營和管理，才能真正保證“其良好的經(jīng)營狀況和社會形象”。

此外，本項目還應(yīng)該與花橋村方面搞好關(guān)系。首先提供了農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易場所，相當(dāng)于花橋村的農(nóng)貿(mào)市場，這是當(dāng)?shù)丶鞍傩蛰^歡迎的；其次，倉儲配送中心的定位，為該村許多企業(yè)及百姓提供了一個很好的貨運中轉(zhuǎn)渠道，許多商品由這里進入該付，方便了他們；第三，如果將目前該村自發(fā)的牛市歸到本項目之中某一專門“畜禽批發(fā)區(qū)”，既有了良好的形象，也方便和當(dāng)?shù)厝藗儯�同時有利于把這個牛市做得更好，而且排污處理會做得更好。

因此，在實際操作中，我們認(rèn)為可以就用“倉儲”（或“貨運停車場”）的功能用途進行報批。

 

項目運營模式選擇應(yīng)根據(jù)投資開發(fā)商的實力與背景，充分考慮項目特性，依據(jù)本項目投資經(jīng)濟效益與定位分析，以下模式可供選擇：

1、與一方合資，我方經(jīng)營，利潤分成。

可考慮這種模式主要基于企業(yè)本身自籌資金較難，為保證開發(fā)建設(shè)進度，可尋求合資。建議選擇合資對象為：對倉儲需求量大的第三方物流企業(yè)與大型商貿(mào)企業(yè)。為便于合作成功，我方應(yīng)充分說明本項目諸如土地使用費低，交通位置優(yōu)越，毗鄰幾大市場商貿(mào)區(qū)，投資總額不大，風(fēng)險較小，回報較高等優(yōu)勢，同時我方保證高效經(jīng)營等。

2、與一方合資，對方獨立經(jīng)營，利潤分成。

如我方資金與經(jīng)營能力有限，可考慮選擇這種模式，但選擇合資經(jīng)營方要著重調(diào)查了解對方的資金實力與對本項目的經(jīng)營管理能力，以保證實現(xiàn)低投入、低風(fēng)險和穩(wěn)定的回報。

3、與一方合資，共同組建經(jīng)營體，按比分利。

選擇這種模式，主要考慮雙方能實現(xiàn)風(fēng)險共擔(dān)、利益共享、優(yōu)勢互補、互相監(jiān)管。

4、自籌資金建設(shè)，獨自經(jīng)營和收益。

因本項目需投入的資金量不是很大，實際經(jīng)營也較易控制，而投資回報較高較快，完全可以通過自籌資金建設(shè)，獨立經(jīng)營以實現(xiàn)較高的回報。但需建立健全高效的經(jīng)營組織管理機構(gòu)。

5、自籌資金建設(shè)，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)，收取租用費。

如果自籌資金能夠到位，但自身的經(jīng)營經(jīng)驗和人力有限，可考慮轉(zhuǎn)出經(jīng)營權(quán)。實行對外招租，只負(fù)責(zé)收取租用費。這種模式便于操作，可省去經(jīng)營管理費用，也是目前大多數(shù)投資此類項目實行的最普遍的做法。對于有經(jīng)濟和有資源的第三方物流企業(yè)來說，此種方式較受歡迎。

 

作為策劃咨詢機構(gòu)，我們比較傾向于第4種運作模式，其次為第5種運作模式。

如果采用第4種運營模式，可以在貴公司增加一個項目部，由具有相當(dāng)豐富經(jīng)驗和客戶資源的團隊對本項目進行管理和經(jīng)營，而貴公司只要對外公開招聘這種人才即可，一般有一二個懂管理會經(jīng)營倉儲（配送）的即行，然后由這個項目部具體運作，制定有關(guān)制度，開展管理和業(yè)務(wù)拓展工作。

這種運營模式，貴公司除了掌握了最大的利潤外，還無形中積累和擁有了自己的專業(yè)團隊人才，以利于運作下一個類似項目，從而實現(xiàn)停車場公司所有類似資源的開發(fā)和經(jīng)營管理，真正達到連鎖效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)。

 

 

    為使花橋項目開發(fā)建設(shè)順利進行，在完成前期申報立項保證工期最短，需對項目的主要交通主次干道、停車場、倉庫內(nèi)地面混凝土澆灌和墻體輕鋼結(jié)構(gòu)建設(shè)，管理服務(wù)用房、防火防盜安全設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施以及水電配套等設(shè)施的建設(shè)同步推進，分包給2—3個不同的建設(shè)單位，并協(xié)調(diào)好相關(guān)關(guān)系，爭取2個月內(nèi)全部完工。

 

    同時在項目開發(fā)建設(shè)階段，可委托第三方或?qū)ｉT成立自已的招商推廣機構(gòu)，迅速啟動本項目的招商招租工作，力爭工程建設(shè)完工時，招商招租到位達60%以上，以保證項目實現(xiàn)最快的最大的經(jīng)濟收益。

 

 

 

（一）招商推廣提示

    作為不大的專門倉儲配送項目，如果僅考慮該單個項目的成功招商和招租，則所花時間與費用較少，但若考慮再開發(fā)類似項目及樹立良好形象，則可以適當(dāng)多投入些推廣費用，并建立一種獨特的招商推廣模式�？赡艹蔀槿珖�首創(chuàng)的產(chǎn)品，可以考慮連鎖擴張模式。

 

（二）招商營銷建議

1、倉儲配送中心招商

    為了迅速啟動項目，和盡快回籠資金，積極尋求目標(biāo)客戶，建議引進一家在倉儲物流市場有較高知名度和實力的物流企業(yè)或商貿(mào)企業(yè)，比如南華物流，與業(yè)主簽訂租賃協(xié)議，如客戶看中合適的倉庫可向業(yè)主收取預(yù)交租金，但需給予足夠的優(yōu)惠折扣給業(yè)主。引進知名物流企業(yè)         可帶動一大批中小型物流倉儲需求客戶租賃�；虿扇∫缘蛢r整體租賃給某一大型物流倉儲企業(yè)，交給其經(jīng)營。

2、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)配送中心招商

    通過優(yōu)惠的政策承諾快速及時的辦理各類手續(xù)，減免相關(guān)費稅，優(yōu)惠價格出租，但同時可適當(dāng)收取一定的保證金，作為代扣租金分兩年返回。主要選擇農(nóng)產(chǎn)品加工、水產(chǎn)品、土特產(chǎn)、花卉苗木經(jīng)營戶入駐。

3、畜禽產(chǎn)品批發(fā)配送中心招商

    通過政策導(dǎo)向和政府渠道爭取相關(guān)職能部門，給予本項目以政府鼓勵性創(chuàng)辦的項目，手續(xù)及費用從簡從優(yōu)。成為長沙東面首個大型畜禽產(chǎn)品批發(fā)配送中心。尋找在紅星農(nóng)產(chǎn)品市場、五一畜禽批發(fā)市場的經(jīng)營戶入駐，并給予第一期的租用經(jīng)營戶以較多的優(yōu)惠，從而帶動市場的人氣。

 

（三）以招標(biāo)形式招商營銷

    由于目前倉儲和東面的農(nóng)產(chǎn)品配送項目還不飽和，市場空間較大，如果采用招標(biāo)競拍形式，可能會使本項目的知名度更大地提升，也可以在這招標(biāo)競拍過程中實現(xiàn)更大的價值和收益。

 

（一）備選定位方案1

    全部作為“倉儲配送中心”，這種定位較首推方案，總倉庫面積將達16000平方米，總投入約將近200萬元，比首推方案投入大大減少。假設(shè)以出租形式經(jīng)營，參考附近花橋類似項目定價，則年租金約為157萬，經(jīng)營開支44.2萬，實際凈收入約為113萬（未包括土地使用費），投資回報年限最多為2年。

    相比之下本方案的管理也較容易，但因為本身規(guī)模面積較大，在招商（租）中往往難以達到100%的出租率，無形中會給本項目帶來一定經(jīng)營壓力，當(dāng)然能在定價上進行調(diào)整以提高本項目的競爭力，還是可以保證整體效益的。建議也可采用此方案。   

花橋倉儲配送中心投資估算表

 

說明：本投資方案估算，節(jié)省了規(guī)范倉儲配送項目所配置的大型倉儲設(shè)備如吊車、叉車、手推車及貨架，因為這些設(shè)備可以由使用者向社會租賃；本方案對消防設(shè)備進行了簡化，達到基本要求即可。

 

經(jīng)營收支模擬表

 

 

經(jīng)營開支估算表

 

    通過以上評價分析表明，本項目建成運營后，如果不考慮土地使用費，即年收益率高達57—62%左右，1.6—2年即可完全收回投資，經(jīng)濟效益也是相當(dāng)可觀的。

 

    本方案以橋下為基地，還可往橋外洲上部分延伸，從而實現(xiàn)了“長沙百里萬頃花木走廊”的產(chǎn)品有了一個向長沙市內(nèi)及時輸送與交易的中轉(zhuǎn)站，名稱“花橋”可謂名副其實，可叫做“花橋花木中轉(zhuǎn)基地”。但此定位與首推方案比較而言，雖投資要少，可能招商難度較，市場做旺需要較長時間，經(jīng)濟效益可能不如前面兩種方案可觀。故本備選方案不作深研。

 

 

 

總負(fù)責(zé)人：李柏先生（公司總經(jīng)理、高級策劃師）

研究策劃成員：

陳如生先生（公司行政部兼研究中心主任、助理策劃師）

黃晶先生（公司策劃部專職助理策劃師、設(shè)計師）

胡文菁小姐（調(diào)查專員）

統(tǒng)計專員：張果玲（會計師）、栗萍（文員兼會計）

初稿撰寫者：陳如生、黃晶

報告修改與終稿：李柏